¿Qué es y cómo funciona una cooperativa?

Una cooperativa es una sociedad autónoma de personas, en donde todas conforman a partes iguales y es creada con el fin de producir, comprar o vender de tal modo que resulte más ventajoso para todos, sin ánimo de lucro. Una sociedad como esta, supone un ahorro importante de costes y es una forma más barata de comprar una vivienda.

El cooperativista pasa a ser adjudicatario y usuario de una vivienda de la cual es copromotor. Dicho socio participa activamente en cada etapa, desde el primer momento de su incorporación a la cooperativa. Además, esto implica que le permite estar al tanto de todo lo que va pasando en el proceso y tiene la facultad de, mientras se pueda, personalizar a su medida la vivienda en temas de materiales y terminaciones, siendo partícipe del proyecto.

¿Qué ventajas tiene acceder a una vivienda en régimen de cooperativa?

Algunas de las principales ventajas son las siguientes:

• La principal ventaja es que es que el coste final de la vivienda es más barato (ahorro de hasta 30%). Incluyendo así menos gastos y menores en términos de gestión (notaría, registro, etc).

• Personalización y carácter participativo. Otra gran ventaja es el hecho de que los socios pueden modificar los proyectos en ciertos aspectos y realizar mejoras en la calidad de sus viviendas, en cuanto a materiales y diseño a medida que se va construyendo. Estas modificaciones deben ser siempre por acuerdo mayoritario y no pueden afectar, en ningún caso, a aspectos básicos del proyecto de construcción.

• Más facilidades de financiación. En el caso de las cooperativas de viviendas, las entidades bancarias están más dispuestas a conceder un crédito a un conjunto de compradores que acrediten una fuente estable de ingresos. Las distintas administraciones públicas les conceden a las cooperativas facilidades al respecto, además, lo dilatado de los plazos permite una mayor accesibilidad a los planes de pagos característicos de las cooperativas de vivienda.

¿Quién gestiona la cooperativa de viviendas?

La Gestora es la sociedad mercantil que presta sus servicios de asesoramiento y gestión a la cooperativa, hasta  la entrega de las viviendas.  Desarrollará  trabajo  como los siguientes:

• Búsqueda de suelo, desarrollo urbanístico, de planeamiento y gestión.
• Asesoramiento técnico, jurídico, comercial y financiero desde la constitución de la cooperativa.
• Ejecución de la edificación.

La gestora concluye su trabajo una vez entregadas las viviendas en el plazo y costes establecidos y en ningún momento dispone de los fondos económicos  de la cooperativa, que son utilizados  exclusivamente por ella a través de sus órganos de representación.

¿Qué debo hacer si decido incorporarme en la promoción?

Los pasos a seguir son los siguentes:

a)  Formalizar la solicitud de adhesión a la cooperativa y reserva de la vivienda mediante la firma del documento y el pago requerido. Luego el futuro cooperativista se reserva la vivienda elegida para su adjudicación al final de la construcción.
b) Al firmar el contrato de adhesión de vivienda, formalizando los pagos establecidos en el calendario fijado con anterioridad a la firma, ya se convierte en socio-cooperativista.
Previo a la firma del contrato de adjudicación de vivienda y anexos, la entidad financiera que financie la promoción, estudiará la capacidad de solvencia del cooperativista.

¿Qué derechos tengo como socio de una cooperativa?  

Dentro de los derechos que se poseen al ser un socio cooperativista, encontramos los siguientes:

• Participar en la actividad económica y social de la cooperativa.
• Poder elegir y ser elegible para cargos sociales.
• Asistir, proponer y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales de los que forme parte.
• Acceder a información sobre cualquier aspecto de la marcha de la cooperativa para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.
• Darse de baja y recibir la devolución de las aportaciones de capital social cuando proceda, cumplimentando los requisitos legales y estatutarios.
• Obtener la actualización del valor de sus aportaciones  y percibir intereses cuando proceda.
• Aprobar en Asamblea General las cuentas del ejercicio anterior.
• Percibir el importe de la liquidación correspondiente a su aportación en los supuestos y términos legalmente establecidos.

¿Cuáles son las obligaciones de los socios?

Las obligaciones que los socios cooperativistas deben cumplir, están reguladas en la ley y en los estatutos y se derivan de la concepción del socio como autopromotor de las viviendas . Las más importantes son:

• Asistir a las reuniones de la Asamblea General y de los demás órganos colegiados de los que forme parte.
• Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
• Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
• Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar a los intereses sociales.
• No realizar actividades competitivas con las actividades empresariales que desarrolle la cooperativa, salvo autorización expresa del consejo rector.
• Aceptar los cargos para los que fuesen elegidos, salvo causa justa de excusa (esta obligación no figura ya en la ley madrileña por lo que para existir deberá estar recogida en los estatutos).
• Realizar sus aportaciones al capital social y aquellas otras obligatorias que se acuerden por el órgano competente, en la forma y plazo previstos.
• Participar en las actividades de formación.

• ¿Puedo darme de baja en una promoción y recuperar mi aportación?

Si, en caso de que la baja sea debidamente justificada  se  devolverá el total de las aportaciones a la Cooperativa. En caso que se considere que la baja es injustificada, se podrán aplicar penalizaciones de hasta el 20% sobre las cantidades entregadas para financiar el pago de las viviendas y del 15% sobre  las aportaciones al capital social.

• ¿Calidades y muestras de los materiales?

Podrás conocer las calidades y ver muestras de los materiales que se emplearán en la promoción. Estarán definidas en el proyecto básico y de ejecución e incluidas en los proyectos técnicos.
La memoria de calidades se firma junto con el contrato de adhesión, pudiendo variar por tema de mejoras, en caso de que los socios lo soliciten. Las calidades finales elegidas serán expuestas a todos los socios.

• ¿Quién garantiza que las viviendas se terminen?

En el régimen de autopromoción es la propia Cooperativa quien promueve las edificaciones, por lo tanto, el único riesgo de no acabar las viviendas es el desistimiento o interrupción de los pagos por los mismos socios. De esta manera, se elimina el riesgo de quiebra del promotor, que puede existir al comprar viviendas a una empresa inmobiliaria.
Todas las cantidades entregadas están garantizadas frente a la terminación de las viviendas y obtención de la licencia de primera ocupación de las mismas.

• ¿Qué garantías tendrá mi vivienda una vez terminada?

Las mismas garantías que si fuera una promoción de una empresa inmobiliaria o promotor privado. Dichas garantías están establecidas por la Ley de Ordenación de la Edificación. 

• ¿Las cantidades entregadas por los cooperativistas están garantizadas?

Sí, todas las cantidades entregadas están garantizadas y/o aseguradas mediante un aval bancario o póliza de seguros. Se depositan en una cuenta bancaria exclusiva de la cooperativa, en donde se irán abonando los costes necesarios en el desarrollo  de la promoción. A partir de la obtención de la financiación bancaria para la edificación, cada pago está controlado y autorizado por la entidad bancaria que ha otorgado la financiación.

• ¿Cómo se financia la promoción?

La puesta en marcha y entrega de las viviendas se financia a través de los fondos propios de la promoción. Estos fondos provienen de las aportaciones realizadas por los mismos socios y/o un préstamo realizado al promotor suscrito con una entidad financiera.

• ¿Cómo se asigna el coste de la vivienda?

El precio que pagan los socios se determina al inicio de la constitución de la cooperativa, que incluye el coste del solar, obras, tasas e impuestos, honorarios técnicos, gestora, notaría, los de financiación  y los que pudieran surgir durante la comercialización.  Ya en el inicio se dividen los costes entre las distintas viviendas, con los criterios determinados por la Gestora. Este presupuesto económico es ratificado y aprobado por los socios reunidos en Asamblea.

• ¿El precio de la vivienda está sujeto al IVA?

Efectivamente, la adquisición de vivienda nueva en cooperativa está sujeta al Impuesto del Valor Añadido al tipo vigente en cada momento, devengándose el IVA en los anticipos de los socios, que tendrán el tratamiento de anticipos a cuenta del precio final de la entrega de la vivienda.