El impacto que la Covid-19 ha tenido en el sector inmobiliario hace complicado prever con detalle las consecuencias económicas. La paralización tanto económica como social derivada de esta crisis sanitaria ya ha generado un nuevo contexto en el que todos los sectores deberán adaptarse para tratar de recuperar el ritmo previo a la crisis.

En el año 2008 España se vio inmersa en una importante crisis financiera e inmobiliaria, la cual dejó el sector del inmueble roto, con empresas concursadas o intervenidas por las entidades financieras. En este caso,  lo más recordado por la población es la caída de los precios de las propiedades, alrededor de un 40% provocado por la burbuja inmobiliaria. Hoy en día, tanto el mercado inmobiliario como el financiero están más saneados, la situación de los propietarios es mejor ya que existe un ahorro y, además, las tasas de interés son históricamente mucho más bajas.

Esta recesión ha sido muy diferente a la crisis financiera e inmobiliaria ocurrida en España en el año 2008, la cual dejó un sector inmobiliario roto, con empresas concursadas o intervenidas por las entidades financieras. Lo más recordado del momento es la caída de los precios de las propiedades, alrededor de un 40% provocado por la burbuja inmobiliaria. Hoy en día, tanto el mercado inmobiliario como el financiero están más saneados, la situación de los propietarios es mejor ya que existe un ahorro y las tasas de interés han descendido.

Por lo tanto, no hay razones para esperar una caída de precios similar como resultado a esta crisis provocada por la Covid-19. Pero, sin embargo, al haber un parón en la economía, se avecina una recesión económica e incluso un posible periodo de deflación. El mercado inmobiliario dependerá de manera directa de la salud de la economía.

Según apuntan los últimos estudios, se prevé que los precios sufrirán una leve bajada durante las próximas semanas. Estos variarán poco, pero luego la diferencia entre los costes solicitados por los vendedores y el coste de cierre disminuirá. Por tanto, el valor de las viviendas bajará, de forma leve o más significativa en función de las características del piso, el área y la urgencia del vendedor.

Este descenso de precios podría situarse, en promedio, en España alrededor de un 10% durante el transcurso de este año. En el caso de Madrid esta situación podría suponer una disminución de precio en el rango de 8% a 9%. En cambio, en otras ciudades como  Barcelona el descenso sería menor. 

Las zonas de costa y segundas residencias se enfrentarán a tiempos muy difíciles, habrán menos transacciones, menos compradores y vendedores. De ser así, los vendedores se verán más afectados que los compradores, por lo que algunos vendedores esperarán a ver si pueden vender, y otros simplemente retirarán su vivienda del mercado si no tienen necesidad o urgencia de liquidación. A consecuencia de esta situación, habrá una reducción en el volumen de transacciones, ya que no habrá tanta oferta en el mercado.

Mientras que un comprador o inversor puede esperar, las personas, familias, empresarios o inversores que necesitan dinero a corto plazo por razones personales o profesionales, se verán obligados a vender activos no esenciales.

Cada vez los compradores o inversores son más jóvenes. Las nuevas generaciones están bien informadas y asesoradas. Además,  ven más oportunidades que  pérdidas, por lo que compran con mayor facilidad, durante y después de una crisis, que los inversores de más edad.

El coronavirus establecerá nuevas oportunidades para aquellos compradores que tengan una situación solvente o para inversores que miren más allá de la crisis actual. La solvencia no indica tener grandes cantidades de dinero en la cuenta bancaria, sino tener un trabajo estable, más ahorros y por lo tanto capacidad para poder acceder a una hipoteca. Se podrá obtener tipos de interés mínimos históricos, con una hipoteca con tipo fijo durante 10, 20 o, incluso, 30 años. Esto abrirá la posibilidad a crear un patrimonio gracias al apalancamiento financiero bancario a un coste casi irrelevante.

Estos compradores solventes podrán, invirtiendo muy pocos fondos propios (entre 50.000 y 100.000 euros), comprar un piso en una excelente zona, con flujos mensuales de cashflow positivos y rendimientos que pueden superar el 10% sobre su capital propio invertido. Además, estas inversiones se harán por un precio menor al habitual lo que aumenta las posibilidades de revalorización. Madrid, Barcelona y otras ciudades españolas cuentan con mucha población solvente. 

La magnitud de este impacto dependerá de los estímulos financieros y fiscales necesarios por parte de España y Europa. En conclusión, a pesar de estos fenómenos, se prevé una curva de crecimiento positivo en  el año 2021 gracias a una bajada en los precios acompañado, a largo plazo, de una revalorización.